País. Se firmaron tres dictámenes, uno del Frente de Todos, otro de Juntos por el Cambio y un tercero que es compartido entre el interbloque Federal y el interbloque Provincias Unidas. La iniciativa de reforma se debatirá en el recinto, donde el panorama asoma complicado para el oficialismo.
El oficialismo y la oposición de la Cámara Baja del Congreso no llegaron a un acuerdo y se firmaron tres dictámenes sobre la reforma de la ley de Alquileres, proyecto que se votará en una sesión especial que aún no tiene fecha.
Luego de tres reuniones informativas de la comisión de Legislación General -presidida por la oficialista Cecilia Moreau- en la que participaron 132 expositores invitados de los distintos sectores involucrados (agrupaciones de inquilinos, corredores inmobiliarios y especialistas sobre el tema), el Frente de Todos y Juntos por el Cambio no pudieron ponerse de acuerdo en cuanto a los plazos de los contratos y la fórmula de actualización de los precios de los alquileres, entre otros puntos.
Las autoridades parlamentarias del oficialismo habían reconocido meses atrás que la norma había «fracasado».
Sin embargo, luego de de un arduo debate interno, el Frente de Todos decidió hacerse eco de las preocupaciones de las agrupaciones de inquilinos, que pidieron mantener tanto el plazo de duración de tres años los contratos y la frecuencia anual de los ajustes de precios de los alquileres.
De este modo, el dictamen de mayoría (oficialismo) refuerza la ley actual y no altera el plazo mínimo de tres años de locación, ni el ajuste anual de la manera que se estableció.
En cambio, Juntos por el Cambio propuso un dictamen para retrotraer el marco normativo al sistema que funcionaba antes de la sanción de la ley vigente, cuando los contratos se firmaban por dos años años y el ajuste de los valores era semestral.
Hubo un tercer dictamen -cuya autora es la legisladora de Identidad Bonaerense Graciela Camaño– compartido entre el interbloque Federal y el interbloque Provincias Unidas. Estas bancadas «del medio» inclinarán la balanza para un lado o para el otro cuando el tema llegue al recinto.
Si el dictamen de mayoría que logró el oficialismo no consigue los votos, se pasará a tratar el dictamen de Juntos por el Cambio. En este sentido, en el corto plazo se abrirá una instancia de intensas negociaciones para alcanzar las mayorías.
En un principio, correría con ventaja la oposición, dado que el proyecto de Camaño también retoma los dos años de plazo de duración, aunque se diferencia al dejar librado a las partes involucradas la frecuencia de actualización del valor de los alquileres.
Desde el Frente de Todos, Daniel Arroyo propuso continuar con el plazo de los tres años de la ley vigente, al considerar que “es un plazo que ayuda a los inquilinos, sobre todo en el proceso de renovación”.
También defendió “la necesidad de tener un índice de actualización con parámetros objetivos como tenemos hoy” y “la necesidad de incorporar incentivos para que haya más viviendas y departamentos en alquiler”.
“Mi mirada es que hay que mantener un equilibro entre Estado y mercado. Es una ley que tiene poco tiempo de duración, se ha dado en medio de una pandemia y claramente en un contexto inflacionario”, afirmó.
Por su parte, el diputado Álvaro González (PRO) explicó que el dictamen de Juntos por el Cambio “retoma requerimientos que hicieron distintos actores del mercado inmobiliario, tanto el plazo como los índices son temas centrales que la mayoría de los que han expuesto han hecho mención”.
Mariana Stilman, de la Coalición Cívica, insistió con la posibilidad de “un común acuerdo entre ambas partes para establecer el precio”. “Se ha cometido un grave error que estamos a tiempo de solucionarlo, tenemos que trabajar para que el alquiler no sea el único salvataje de la población”, dijo.
Desde el mismo bloque, Marcela Campagnoli se refirió a un proyecto de su autoría sobre convenio de desocupación “para darle certidumbre al propietario, evitando los tediosos juicios de desalojo y beneficiando al mercado inmobiliario”.
El diputado Agustín Domingo (Juntos Somos Río Negro), consideró que “la ley 27.551 generó muchos inconvenientes y terminó estigmatizando la actividad en lugar de promoverla”.
“Nuestro proyecto, que lo vamos a incluir en un dictamen que va a presentar Graciela Camaño, incluye medidas que vienen a corregir las trabas que incluyó la 27.551 e incluye medidas para incentivos fiscales”, dijo.
Entre otros puntos, explicó que los cambios propuestos implican volver al plazo de dos años de contrato y “un ajuste donde las partes negocien libremente incrementos escalonados” con un tope según los índices de precios.
La diputada Gisela Marziotta, del Frente de Todos, remarcó que “acceder a una vivienda es un derecho humano que tenemos garantizado por la Constitución, por lo cual tenemos que hablar de la responsabilidad del Estado para su cumplimiento y no dejarlo librado a la mano invisible del mercado como viene haciéndose 1976”.
«La ley actual es muy buena, pero no se cumple. El problema es el abuso del mercado inmobiliario respecto de una necesidad tan básica como la vivienda”, dijo la parlamentaria del oficialismo.
Dictamen oficialista
El dictamen que consensuó el oficialismo indica que «en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales».
«En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario», indica el texto del proyecto oficialista», agrega el texto.
Una novedad que introduce el proyecto oficialista es que aplica un tope a los aumentos pactados que coincide con una fórmula que combina la variación salarial con la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
«La aplicación del índice constituye el ajuste anual máximo permitido, pudiendo las partes, de común acuerdo, pactar ajustes menores», explica la iniciativa del Frente de Todos.
Además, se incorporan aspectos comprendidos en el proyecto del sanjuanino José Luis Gioja, vinculados a beneficios fiscales que recibirían los locadores que se inscriban en el régimen de monotributo, que podrían deducir esos bienes inmuebles en alquiler del pago del impuesto sobre los Bienes Personales.
Estos incentivos estarán dirigidos a quienes «no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación, sin considerar a estos fines el caso de inmuebles que sean afectados a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia, siempre que dichos contratos de locación se encuentren registrados» en la AFIP.
En tanto, en el artículo 13 se incluyó un cambio que tiene que ver con que «el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación».
Por otra parte, se establece que si el destino es habitacional no puede exigirse por parte del locador «el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes», ni tampoco «depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler».
«El depósito de garantía debe ser entregado por el locatario en seis cuotas mensuales iguales y consecutivas a partir de la fecha de la firma del contrato. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler», propone el texto como modificación adicional.
Despacho de JxC
La diputada nacional Soledad Carrizo (UCR) explicó los puntos consensuados en el interbloque que dieron forma al dictamen de la principal bancada opositora.
“Se logró reducir el plazo mínimo de alquileres exclusivamente para vivienda a 2 años con la posibilidad de extender 1 año más si al finalizar el contrato no hay oposición del locador”.
Además, sostuvo que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y mensual, pudiendo acordarse ajustes cada 6 meses como mínimo pactando la forma con acuerdo de partes al inicio del contrato mediante índices oficiales nacionales, provinciales o municipales”, agregó.
También, se estableció que los contratos de alquiler deben declararse ante Afip quien debe disponer un régimen de facilidades para hacerlo. Su falta de registración no impide ejecutar acciones o ejercer derechos de ninguna forma.
Se incorporó además un artículo propuesta por la legisladora cordobesa en donde se dispone que el Poder Ejecutivo debe elaborar y publicar información estadística de manera periódica y actualizada sobre la situación de locaciones habitacional en el país, la demanda y cantidad de hogares inquilinos, y el estado de implementación del régimen de alquiler social.
